Voor starters wordt het alleen maar lastiger om een eigen woning te kopen. De huizenprijzen zijn extreem hoog en banken stellen strakke voorwaarden aan de hoogte van de lening. Wil jij als ouder je kind graag helpen bij de aankoop van een woning? Twee manieren om dit te doen zijn via schenken en/of lenen. Maar let hierbij wel op recente strengere maatregelen die van kracht zijn geworden.
Schenken ‘jubelton’
Een eerste populaire manier voor met name vermogende ouders om kinderen te helpen bij de aankoop van een eigen huis is door gebruik te maken van de hiervoor bestemde schenkingsvrijstelling. Sinds 2010 geldt er in de Successiewet een schenkingsvrijstelling eigen woning. Deze vrijstelling bedraagt nu 105.302 euro en wordt jaarlijks geïndexeerd. De schenking kan worden gebruikt voor onder andere de aankoop, verbouwing van de woning of voor de aflossing van de eigenwoningschuld of een restschuld.
Tot en met 2016 was de vrijstelling beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen. Deze beperking is in 2017 opgeheven. Sinds dat jaar is het eveneens mogelijk dat je als schenker het bedrag over drie jaren verspreid. Ook mag de vrijstelling worden gesplitst in een bedrag van 78.421 euro voor de aanschaf van een eigen woning en een bedrag van 26.881 euro voor andere doeleinden, bijvoorbeeld de inboedel.
Uitgaande van de maximale schenking van 105.302 euro aan je kind wordt 10 procent aan schenkbelasting bespaard, ofwel 10.530 euro. Tegenover dit belastingvoordeel staat wel de voorwaarde dat het geschonken bedrag door de ontvanger (je kind) moet worden aangewend voor de eigen woning. Als in het verleden de verhoogde vrijstelling al is gebruikt, dan wordt de vrijstelling beperkt.
Verder is het goed om te weten dat de schenking onvoorwaardelijk moet zijn. Het is dus niet mogelijk dat je als schenker de schenking herroept. Ook is het niet mogelijk om via een zogeheten tweetrapsmaking in een testament de schenking eigen woning op te nemen. Wel mag je als schenker als ontbindende voorwaarde opnemen dat het niet gebruiken van het bedrag door jouw kind voor de eigen woning, leidt tot een herroeping van het geschonken bedrag.
Familiehypotheek
Een tweede manier om kinderen te helpen een eigen woning te kopen, is door zelf als ouders een lening te verstrekken. Dit wordt ook wel de familiebank of familiehypotheek genoemd.
Een dergelijke constructie is aantrekkelijk als bijvoorbeeld jouw kind moeilijk aan een hypotheek kan komen. Als ouder verstrek jij dan de benodigde lening of een extra lening boven op de lening die de bank wil verstrekken. Als de lening volgens de regels wordt afgesproken, is de rente bovendien voor het kind fiscaal aftrekbaar. Een van deze regels is dat het om een annuïtaire of lineaire lening gaat.
Het verstrekken van een dergelijke lening aan je kind kan ook voor jou als ouder aantrekkelijk zijn. Naast het feit dat je het kind helpt, kun je op deze manier ook een hogere vergoeding krijgen op je spaargeld. Immers de rente hierop is nihil of zelfs negatief op dit moment.
Met zo’n hypotheek binnen de familie houd je verder de marge van de geldverstrekker in de eigen zak. Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen. Dit omdat de rente voor het kind aftrekbaar is (box 1) en voor ouders niet belast (box 3). Belangrijk is wel om rekening te houden met de sinds april van dit jaar geldende strengere maatregelen rondom de familiehypotheek.
Zo mag je met je kind wel een lagere rente overeenkomen dan bij de bank gebruikelijk, maar slechts een beperkt hogere rente. De belastingdienst gaat akkoord met een opslag van slechts 0,2 procent. Er wordt dus afstand genomen van de in het verleden vaak gehanteerde 6 procent rente. Als er een kans is dat jouw kind zijn verplichtingen niet na kan komen, dan wel als er geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd bij de notaris, dan is dit alles volgens de fiscus geen reden om een hogere rente overeen te komen.
Wanneer het voor de belastingdienst duidelijk wordt dat de betaalde rente van je kind aan jou als ouder wordt voldaan uit een door jou aan je kind verstrekte (belastingvrije) schenking, dan mag het kind de rente niet in box 1 fiscaal aftrekken. In feite gold deze regel langer, vandaar dat men ervoor zorgde dat er geen causaal verband bestond tussen schenking en lening (ook al wist iedereen waar de schenking voor was bedoeld).
Tot slot wordt het berekenen van afsluitprovisie (maximaal 3.630 euro) tussen ouder en kind en de aftrekbaarheid ervan alleen toegestaan als er daadwerkelijk kosten in deze zijn gemaakt.
Overwaarde benutten
Stel dat je als ouders niet beschikt over het benodigde geld om een lening aan je kind te verstrekken maar wel overwaarde op je eigen woning hebt. In dat geval kun je een hypotheeklening op jouw eigen woning nemen en het geleende bedrag doorlenen aan je kind. Voor jou als ouder ontstaat dan een schuld (de extra hypotheeklening) in box 3 en een vordering in box 3. Jouw kind verkrijgt zodoende een lening waarvan de rente onder voorwaarden voor hem of haar in box 1 aftrekbaar is.
Meer weten? Bel met Peter Hans Teutenberg op 06 430 76 526 of vul het contactformulier in.
Blog FFP | 06-10-2020 | Lees hier het hele bericht.